Photo : Bruno Marand · CC BY-SA 4.0Rapporté aux revenus locaux, se loger à Vauréal coûte plus cher que dans 96 % des communes comparées
Le prix de vente médian des logements à Vauréal est de 3 538 €/m². C’est le prix médian de 401 ventes de maisons et d’appartements de juillet 2023 à juin 2026 ; la médiane des communes françaises comparées est de 2 430 €/m². Vauréal obtient D− pour le coût de la vie et se classe 62e sur 76 dans le Val-d'Oise pour ce critère (1re = la plus abordable).
Ce qui ressort sur le logement et le coût de la vie à Vauréal
La location pèse plus lourd que dans la plupart des communes
Au loyer annoncé estimé de 17,78 €/m² par mois, un an de loyer pour 70 m² représente 58 % du niveau de vie annuel médian par UC de la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise : plus que dans 97 % des communes comparées. Location ↓
Des prix moins dynamiques qu’ailleurs
Le prix médian au m² à Vauréal est passé de 3 793 €/m² en 2022 à 3 507 €/m² en 2025 (−7,5 %) ; la médiane des communes françaises comparées est restée stable. Évolution des prix ↓
Rédigé à partir des chiffres DVF, Carte des loyers, Filosofi, recensement et taux d’imposition de cette page.
Vauréal obtient D− pour le coût de la vie
Ce que coûtent 70 m² à l’achat et à la location, rapportés au niveau de vie annuel médian par unité de consommation (UC) de la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise : 25 700 € en 2023. Par rapport aux 4 406 communes françaises de 2 500 habitants et plus qui ont une note du coût de la vie.
Prix : 70 m² × 3 538 €/m² = 247 630 €, soit 9,6 fois 25 700 €. Pour un couple (1,5 UC) : 6,4 fois son niveau de vie. Loyer : 70 m² × 17,78 €/m² × 12 mois = 14 930 €, soit 58 % de 25 700 €.
Les deux critères vont dans le même sens : moins de 25 points les séparent. Vauréal se classe 62e sur 76 dans le Val-d'Oise pour le coût de la vie, la 1re place revenant à la commune la plus abordable.
Le prix médian a baissé de 8 % de 2022 à 2025
Le prix médian au m² des maisons et appartements vendus chaque année, par rapport à la médiane des communes françaises comparées la même année. Pour la commune médiane, il est resté stable.
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| Année | Vauréal | Communes comparées | Ventes |
|---|---|---|---|
| S1 2026 | 3 459 €/m² | — | 72 |
| 2025 | 3 507 €/m² | 2 457 €/m² | 139 |
| 2024 | 3 564 €/m² | 2 439 €/m² | 124 |
| 2023 | 3 711 €/m² | 2 527 €/m² | 146 |
| 2022 | 3 793 €/m² | 2 497 €/m² | 188 |
| S2 2021 | 3 736 €/m² | — | 115 |
Le fichier public des ventes (DVF) ne couvre que les cinq dernières années et demie : il n’y a donc pas d’historique plus long. Le graphique ne montre que les années complètes ; les semestres incomplets aux deux bouts sont donnés à part. De juillet à décembre 2021 : 3 736 €/m². De janvier à juin 2026 : 3 459 €/m² (72 ventes). Le prix médian d’une année demande 30 ventes.
Environ 140 logements vendus par an
Maisons et appartements vendus chaque année à Vauréal (moyenne 2023–2025 dans le titre). Les données publiques des ventes (DVF) ne couvrent que les cinq dernières années et demie : il n’y a donc pas d’historique long.
Hachuré : semestres. 2021 commence en juillet ; 2026 s’arrête en juin et se remplit encore, les ventes arrivant dans le fichier quelques mois après la signature.
Les prix des maisons et des appartements
401 ventes en trois ans : 242 maisons et 159 appartements. Le repère indique la médiane des communes françaises comparées.
Prix médian au m²
Par rapport à la médiane des communes françaises comparées (entre parenthèses) : les maisons 35 % au-dessus (2 502 €/m²) ; les appartements 34 % au-dessus (2 750 €/m²).
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| Type | Prix médian au m² | Ventes | Part |
|---|---|---|---|
| Maisons | 3 374 €/m² | 242 | 60 % |
| Appartements | 3 695 €/m² | 159 | 40 % |
Ventes de maisons et d’appartements avec un prix et une surface, de juillet 2023 à juin 2026. Un prix médian demande 30 ventes. Les prix au m² portent sur la surface habitable (surface réelle bâtie).
Au prix médian, 70 m² représentent 9,6 fois le niveau de vie médian de l’intercommunalité
Le revenu retenu est le niveau de vie annuel médian par unité de consommation (UC) de la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise, 25 700 € : un revenu qui tient compte de la taille et de la composition du ménage, le premier adulte comptant pour 1, chaque autre personne de 14 ans ou plus pour 0,5 et chaque enfant de moins de 14 ans pour 0,3. Pour un couple, qui compte 1,5 UC, le même logement représente 6,4 fois son niveau de vie.
Une estimation, pas une offre de prêt : mensualités plafonnées à 35 % des revenus nets (la règle du HCSF que suivent les banques), un prêt à taux fixe sur la durée indiquée, des frais de notaire d’environ 7,5 % dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf, payés sur l’apport. Les autres crédits, frais bancaires et de garantie ne sont pas comptés.
Le loyer annoncé estimé des appartements est de 17,78 €/m² par mois
Environ 1 240 € par mois pour 70 m², charges comprises. La fourchette de prédiction du ministère pour Vauréal va de 15,68 à 20,15 €/m² par mois. C’est 43 % de plus que la médiane des communes françaises comparées (12,41 €/m²).
Loyer annoncé estimé au m², par mois repère : la médiane des communes françaises comparées
Les montants présentés sont des estimations ministérielles des loyers proposés dans les annonces, charges comprises ; ils ne correspondent pas aux loyers effectivement versés.
Ministère du Logement (DHUP) et ANIL, Carte des loyers 2025 : loyers au m² prédits à partir des annonces en ligne, charges comprises. La note utilise le chiffre des appartements.
Le taux communal de taxe foncière est de 43,03 %, le 14e plus élevé des 76 communes du Val-d'Oise
Les propriétaires paient chaque année la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le montant est égal au taux multiplié par la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, un loyer théorique fixé par l’administration fiscale ; le taux de l’intercommunalité et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peuvent s’y ajouter. Depuis 2021, le taux communal inclut l’ancienne part départementale.
DGFiP, fichier REI (impôts locaux) 2025. Présenté, non pris en compte dans la note.
66 % des ménages sont propriétaires ; 15 % louent dans le parc privé
Recensement 2023 : les ménages selon le statut d’occupation de leur résidence principale, et la part des logements qui sont des résidences secondaires ou vacants. Le plus grand écart avec la commune médiane : locataires du parc privé, 15 % contre 21 %.
Résidences secondaires et habitants de Vauréal : Qui vit ici →
Insee, recensement 2023. Médianes des communes comparées : communes qui ont une note globale.
396e plus abordable sur 447 communes de sa taille
Les communes françaises de 11 300 à 21 700 habitants qui ont une note du coût de la vie, de la moins chère à la plus chère rapportée au niveau de vie ; celles du Val-d'Oise restent affichées.
| # | Commune | Prix médian au m² | Années de niveau de vie | Loyer au m² | Coût de la vie |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Tulle Corrèze | 929 €/m² | 2,6× | 9,08 €/m² | A+ |
| … | |||||
| 291 | Domont Val-d'Oise | 3 150 €/m² | 7,6× | 17,98 €/m² | D |
| … | |||||
| 304 | Montmagny Val-d'Oise | 3 162 €/m² | 7,6× | 19,31 €/m² | D |
| … | |||||
| 324 | Saint-Brice-sous-Forêt Val-d'Oise | 3 398 €/m² | 8,1× | 18,65 €/m² | D |
| … | |||||
| 334 | Persan Val-d'Oise | 2 991 €/m² | 8,2× | 16,89 €/m² | D |
| … | |||||
| 343 | Jouy-le-Moutier Val-d'Oise | 3 098 €/m² | 8,4× | 17,41 €/m² | D |
| … | |||||
| 357 | L'Isle-Adam Val-d'Oise | 4 157 €/m² | 9,3× | 19,57 €/m² | D |
| 358 | Soisy-sous-Montmorency Val-d'Oise | 3 688 €/m² | 8,8× | 19,29 €/m² | D |
| … | |||||
| 371 | Éragny-sur-Oise Val-d'Oise | 3 227 €/m² | 8,8× | 18,62 €/m² | D |
| … | |||||
| 393 | Écully Rhône | 4 200 €/m² | 11× | 16,32 €/m² | D− |
| 394 | Canet-en-Roussillon Pyrénées-Orientales | 3 613 €/m² | 11,2× | 13,70 €/m² | D− |
| 395 | Verrières-le-Buisson Essonne | 4 680 €/m² | 10,6× | 19,29 €/m² | D− |
| 396 | Vauréal Val-d'Oise | 3 538 €/m² | 9,6× | 17,78 €/m² | D− |
| 397 | Carrières-sous-Poissy Yvelines | 3 693 €/m² | 9,7× | 18,56 €/m² | D− |
| 398 | Roquebrune-sur-Argens Var | 4 869 €/m² | 12,9× | 15,47 €/m² | D− |
| 399 | Lognes Seine-et-Marne | 3 631 €/m² | 9,6× | 19,06 €/m² | D− |
| … | |||||
| 447 | Paris 1er Paris | 12 211 €/m² | 30,5× | 35,38 €/m² | D− |
Années de niveau de vie : 70 m² au prix médian rapportés au niveau de vie médian par UC de l’intercommunalité. Un tiret : pas de prix de vente (moins de 30 ventes, ou Alsace-Moselle).
Vauréal et ses communes voisines
Les communes d’au moins 2 500 habitants les plus proches, colorées selon l’écart entre leur prix médian au m² et celui de Vauréal.
| Commune | Coût de la vie | Prix médian au m² | Loyer au m² | 2022–2025 |
|---|---|---|---|---|
| Vauréal | D− | 3 538 €/m² | 17,78 €/m² | −7,5 % |
| Jouy-le-Moutier | D | 3 098 €/m² | 17,41 €/m² | −7,3 % |
| Courdimanche | D− | 3 440 €/m² | 17,90 €/m² | −5,4 % |
| Cergy | D | 3 128 €/m² | 18,49 €/m² | −5,4 % |
| Menucourt | D | 3 071 €/m² | 17,48 €/m² | −4,7 % |
| Maurecourt Yvelines | D− | 3 717 €/m² | 17,27 €/m² | −17 % |
| Vaux-sur-Seine Yvelines | D | 3 130 €/m² | 16,26 €/m² | −2,3 % |
Maurecourt, à 4,4 km, est la plus chère (3 717 €/m²). Menucourt est la moins chère (3 071 €/m²).
Ce que ces données disent, et ce qu’elles ne disent pas
- Prix. La médiane des prix au m² des maisons et appartements vendus à Vauréal en trois ans, d’après le fichier public des ventes immobilières (DVF). La moitié s’est vendue plus cher, l’autre moitié moins cher. Nous n’affichons un prix médian que s’il y a eu au moins 30 ventes, et jamais une vente particulière : le décret qui publie DVF l’interdit.
- Loyers. Le ministère du Logement prédit un loyer au m² pour chaque commune à partir des annonces en ligne, charges comprises. C’est une estimation des loyers demandés, pas des loyers effectivement payés par les locataires.
- Niveau de vie. Le niveau de vie annuel médian par unité de consommation (UC) : le revenu disponible après impôts et prestations, divisé par le nombre d’unités de consommation du ménage. Ce n’est pas le revenu d’un ménage. Nous retenons celui de l’intercommunalité, le bassin où l’on vit et travaille ; les quatre communes insulaires sans intercommunalité utilisent le leur.
- Taxe foncière. Un taux, présenté et jamais évalué : ce que paient les propriétaires dépend de la valeur locative cadastrale de chaque logement, qui n’est pas publiée.
Questions sur le logement et le coût de la vie à Vauréal
La vie est-elle chère à Vauréal ?
Le prix de vente médian des logements est de 3 538 €/m² de juillet 2023 à juin 2026 (maisons : 3 374 €/m² (242 ventes) ; appartements : 3 695 €/m² (159 ventes)), contre 2 430 €/m² pour la médiane des communes françaises comparées. À ce prix, 70 m² représentent 9,6 fois le niveau de vie annuel médian par UC de l’intercommunalité (6,4 fois pour un couple).
Combien coûte un loyer à Vauréal ?
Le ministère estime le loyer annoncé des appartements à 17,78 €/m² par mois, charges comprises : environ 1 240 € pour 70 m². Les montants présentés sont des estimations ministérielles des loyers proposés dans les annonces, charges comprises ; ils ne correspondent pas aux loyers effectivement versés.
Quel est le taux de taxe foncière à Vauréal ?
Le taux communal de taxe foncière est de 43,03 % (2025), contre 40,41 % pour la médiane des communes françaises comparées. Le montant est égal à ce taux multiplié par la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, auquel s’ajoutent le taux de l’intercommunalité et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les prix augmentent-ils à Vauréal ?
Le prix médian au m² a baissé de 8 % de 2022 à 2025 (de 3 793 €/m² à 3 507 €/m²) ; pour la médiane des communes françaises comparées, il est resté stable.
Sources : DGFiP, demandes de valeurs foncières (DVF, version géolocalisée Etalab), juil. 2023–juin 2026 · Ministère du Logement (DHUP) et ANIL, Carte des loyers 2025 · Insee, Filosofi 2023 · Insee, recensement 2023 · DGFiP, fichier REI des impôts locaux 2025 · Notes TownRatings : synthèse des données et classement des communes françaises entre elles, mise à jour le 9 novembre 2026. Sous Licence Ouverte / Open Licence 2.0 (Etalab).
Contient des informations publiques sous Licence Ouverte / Open Licence 2.0 (Etalab) : Insee, DGFiP, service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI), ministère de l’Éducation nationale (DEPP), service statistique du ministère de la Santé (DREES) et ministère du Logement (Carte des loyers). Limites communales : IGN, Admin Express.