Photo : Didier Descouens · CC BY-SA 4.0Le prix de vente médian des logements à Castres est de 1 644 €/m²
C’est le prix médian de 1 418 ventes de maisons et d’appartements de juillet 2023 à juin 2026 ; la médiane des communes françaises comparées est de 2 430 €/m². Castres obtient B pour le coût de la vie et se classe 15e sur 27 dans le Tarn pour ce critère (1re = la plus abordable).
Ce qui ressort sur le logement et le coût de la vie à Castres
Des prix en hausse plus rapide qu’ailleurs
Le prix médian au m² à Castres est passé de 1 639 €/m² en 2022 à 1 675 €/m² en 2025 (+2,2 %) ; la médiane des communes françaises comparées est restée stable. Évolution des prix ↓
Rédigé à partir des chiffres DVF, Carte des loyers, Filosofi, recensement et taux d’imposition de cette page.
Castres obtient B pour le coût de la vie
Ce que coûtent 70 m² à l’achat et à la location, rapportés au niveau de vie annuel médian par unité de consommation (UC) de la communauté d'agglomération de Castres Mazamet : 23 490 € en 2023. Par rapport aux 4 406 communes françaises de 2 500 habitants et plus qui ont une note du coût de la vie.
Prix : 70 m² × 1 644 €/m² = 115 070 €, soit 4,9 fois 23 490 €. Pour un couple (1,5 UC) : 3,3 fois son niveau de vie. Loyer : 70 m² × 10,00 €/m² × 12 mois = 8 400 €, soit 36 % de 23 490 €.
Les deux critères vont dans le même sens : moins de 25 points les séparent. Castres se classe 15e sur 27 dans le Tarn pour le coût de la vie, la 1re place revenant à la commune la plus abordable.
Le prix médian a augmenté de 2 % de 2022 à 2025
Le prix médian au m² des maisons et appartements vendus chaque année, par rapport à la médiane des communes françaises comparées la même année. Pour la commune médiane, il est resté stable.
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| Année | Castres | Communes comparées | Ventes |
|---|---|---|---|
| S1 2026 | 1 699 €/m² | — | 174 |
| 2025 | 1 675 €/m² | 2 457 €/m² | 503 |
| 2024 | 1 607 €/m² | 2 439 €/m² | 479 |
| 2023 | 1 632 €/m² | 2 527 €/m² | 535 |
| 2022 | 1 639 €/m² | 2 497 €/m² | 659 |
| S2 2021 | 1 598 €/m² | — | 351 |
Le fichier public des ventes (DVF) ne couvre que les cinq dernières années et demie : il n’y a donc pas d’historique plus long. Le graphique ne montre que les années complètes ; les semestres incomplets aux deux bouts sont donnés à part. De juillet à décembre 2021 : 1 598 €/m². De janvier à juin 2026 : 1 699 €/m² (174 ventes). Le prix médian d’une année demande 30 ventes.
Environ 510 logements vendus par an
Maisons et appartements vendus chaque année à Castres (moyenne 2023–2025 dans le titre). Les données publiques des ventes (DVF) ne couvrent que les cinq dernières années et demie : il n’y a donc pas d’historique long.
Hachuré : semestres. 2021 commence en juillet ; 2026 s’arrête en juin et se remplit encore, les ventes arrivant dans le fichier quelques mois après la signature.
Les prix des maisons et des appartements
1 418 ventes en trois ans : 996 maisons et 422 appartements. Le repère indique la médiane des communes françaises comparées.
Prix médian au m²
Par rapport à la médiane des communes françaises comparées (entre parenthèses) : les maisons 36 % en dessous (2 502 €/m²) ; les appartements 37 % en dessous (2 750 €/m²).
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| Type | Prix médian au m² | Ventes | Part |
|---|---|---|---|
| Maisons | 1 602 €/m² | 996 | 70 % |
| Appartements | 1 721 €/m² | 422 | 30 % |
Ventes de maisons et d’appartements avec un prix et une surface, de juillet 2023 à juin 2026. Un prix médian demande 30 ventes. Les prix au m² portent sur la surface habitable (surface réelle bâtie).
Au prix médian, 70 m² représentent 4,9 fois le niveau de vie médian de l’intercommunalité
Le revenu retenu est le niveau de vie annuel médian par unité de consommation (UC) de la communauté d'agglomération de Castres Mazamet, 23 490 € : un revenu qui tient compte de la taille et de la composition du ménage, le premier adulte comptant pour 1, chaque autre personne de 14 ans ou plus pour 0,5 et chaque enfant de moins de 14 ans pour 0,3. Pour un couple, qui compte 1,5 UC, le même logement représente 3,3 fois son niveau de vie.
Une estimation, pas une offre de prêt : mensualités plafonnées à 35 % des revenus nets (la règle du HCSF que suivent les banques), un prêt à taux fixe sur la durée indiquée, des frais de notaire d’environ 7,5 % dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf, payés sur l’apport. Les autres crédits, frais bancaires et de garantie ne sont pas comptés.
Le loyer annoncé estimé des appartements est de 10,00 €/m² par mois
Environ 700 € par mois pour 70 m², charges comprises. La fourchette de prédiction du ministère pour Castres va de 7,89 à 12,68 €/m² par mois. C’est 19 % de moins que la médiane des communes françaises comparées (12,41 €/m²).
Loyer annoncé estimé au m², par mois repère : la médiane des communes françaises comparées
Les montants présentés sont des estimations ministérielles des loyers proposés dans les annonces, charges comprises ; ils ne correspondent pas aux loyers effectivement versés.
Ministère du Logement (DHUP) et ANIL, Carte des loyers 2025 : loyers au m² prédits à partir des annonces en ligne, charges comprises. La note utilise le chiffre des appartements.
Le taux communal de taxe foncière est de 59,99 %, le 6e plus élevé des 27 communes du Tarn
Les propriétaires paient chaque année la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le montant est égal au taux multiplié par la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, un loyer théorique fixé par l’administration fiscale ; le taux de l’intercommunalité et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peuvent s’y ajouter. Depuis 2021, le taux communal inclut l’ancienne part départementale.
DGFiP, fichier REI (impôts locaux) 2025. Présenté, non pris en compte dans la note.
54 % des ménages sont propriétaires ; 31 % louent dans le parc privé
Recensement 2023 : les ménages selon le statut d’occupation de leur résidence principale, et la part des logements qui sont des résidences secondaires ou vacants. Le plus grand écart avec la commune médiane : locataires du parc privé, 31 % contre 21 %.
Résidences secondaires et habitants de Castres : Qui vit ici →
Insee, recensement 2023. Médianes des communes comparées : communes qui ont une note globale.
15e plus abordable sur 198 communes de sa taille
Les communes françaises de 29 800 à 57 400 habitants qui ont une note du coût de la vie, de la moins chère à la plus chère rapportée au niveau de vie ; celles du Tarn restent affichées.
| # | Commune | Prix médian au m² | Années de niveau de vie | Loyer au m² | Coût de la vie |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon Allier | 833 €/m² | 2,4× | 8,86 €/m² | A |
| … | |||||
| 12 | Châlons-en-Champagne Marne | 1 537 €/m² | 4,3× | 11,09 €/m² | B |
| 13 | Agen Lot-et-Garonne | 1 719 €/m² | 4,8× | 10,63 €/m² | B |
| 14 | Romans-sur-Isère Drôme | 1 834 €/m² | 5,1× | 10,60 €/m² | B |
| 15 | Castres Tarn | 1 644 €/m² | 4,9× | 10,00 €/m² | B |
| 16 | Angoulême Charente | 1 656 €/m² | 4,6× | 11,39 €/m² | B |
| 17 | Cambrai Nord | 1 464 €/m² | 4,3× | 11,01 €/m² | B |
| 18 | Saint-Quentin Aisne | 1 101 €/m² | 3,5× | 11,04 €/m² | B |
| … | |||||
| 29 | Albi Tarn | 2 197 €/m² | 6,1× | 11,23 €/m² | C+ |
| … | |||||
| 198 | Paris 8e Paris | 12 009 €/m² | 30× | 36,09 €/m² | D− |
Années de niveau de vie : 70 m² au prix médian rapportés au niveau de vie médian par UC de l’intercommunalité. Un tiret : pas de prix de vente (moins de 30 ventes, ou Alsace-Moselle).
Castres et ses communes voisines
Les communes d’au moins 2 500 habitants les plus proches, colorées selon l’écart entre leur prix médian au m² et celui de Castres.
| Commune | Coût de la vie | Prix médian au m² | Loyer au m² | 2022–2025 |
|---|---|---|---|---|
| Castres | B | 1 644 €/m² | 10,00 €/m² | +2,2 % |
| Saïx | A− | 1 849 €/m² | 9,25 €/m² | +2,3 % |
| Labruguière | A− | 1 508 €/m² | 9,40 €/m² | −3,8 % |
| Soual | B+ | 1 667 €/m² | 10,67 €/m² | — |
| Aiguefonde | A− | 1 466 €/m² | 9,08 €/m² | +17 % |
| Aussillon | B+ | 1 246 €/m² | 10,20 €/m² | +6,6 % |
| Pont-de-Larn | B+ | 1 688 €/m² | 9,14 €/m² | +0,5 % |
Saïx, à 6,6 km, est la plus chère (1 849 €/m²). Aussillon est la moins chère (1 246 €/m²).
Ce que ces données disent, et ce qu’elles ne disent pas
- Prix. La médiane des prix au m² des maisons et appartements vendus à Castres en trois ans, d’après le fichier public des ventes immobilières (DVF). La moitié s’est vendue plus cher, l’autre moitié moins cher. Nous n’affichons un prix médian que s’il y a eu au moins 30 ventes, et jamais une vente particulière : le décret qui publie DVF l’interdit.
- Loyers. Le ministère du Logement prédit un loyer au m² pour chaque commune à partir des annonces en ligne, charges comprises. C’est une estimation des loyers demandés, pas des loyers effectivement payés par les locataires.
- Niveau de vie. Le niveau de vie annuel médian par unité de consommation (UC) : le revenu disponible après impôts et prestations, divisé par le nombre d’unités de consommation du ménage. Ce n’est pas le revenu d’un ménage. Nous retenons celui de l’intercommunalité, le bassin où l’on vit et travaille ; les quatre communes insulaires sans intercommunalité utilisent le leur.
- Taxe foncière. Un taux, présenté et jamais évalué : ce que paient les propriétaires dépend de la valeur locative cadastrale de chaque logement, qui n’est pas publiée.
Questions sur le logement et le coût de la vie à Castres
La vie est-elle chère à Castres ?
Le prix de vente médian des logements est de 1 644 €/m² de juillet 2023 à juin 2026 (maisons : 1 602 €/m² (996 ventes) ; appartements : 1 721 €/m² (422 ventes)), contre 2 430 €/m² pour la médiane des communes françaises comparées. À ce prix, 70 m² représentent 4,9 fois le niveau de vie annuel médian par UC de l’intercommunalité (3,3 fois pour un couple).
Combien coûte un loyer à Castres ?
Le ministère estime le loyer annoncé des appartements à 10,00 €/m² par mois, charges comprises : environ 700 € pour 70 m². Les montants présentés sont des estimations ministérielles des loyers proposés dans les annonces, charges comprises ; ils ne correspondent pas aux loyers effectivement versés.
Quel est le taux de taxe foncière à Castres ?
Le taux communal de taxe foncière est de 59,99 % (2025), contre 40,41 % pour la médiane des communes françaises comparées. Le montant est égal à ce taux multiplié par la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, auquel s’ajoutent le taux de l’intercommunalité et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les prix augmentent-ils à Castres ?
Le prix médian au m² a augmenté de 2 % de 2022 à 2025 (de 1 639 €/m² à 1 675 €/m²) ; pour la médiane des communes françaises comparées, il est resté stable.
Sources : DGFiP, demandes de valeurs foncières (DVF, version géolocalisée Etalab), juil. 2023–juin 2026 · Ministère du Logement (DHUP) et ANIL, Carte des loyers 2025 · Insee, Filosofi 2023 · Insee, recensement 2023 · DGFiP, fichier REI des impôts locaux 2025 · Notes TownRatings : synthèse des données et classement des communes françaises entre elles, mise à jour le 9 novembre 2026. Sous Licence Ouverte / Open Licence 2.0 (Etalab).
Contient des informations publiques sous Licence Ouverte / Open Licence 2.0 (Etalab) : Insee, DGFiP, service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI), ministère de l’Éducation nationale (DEPP), service statistique du ministère de la Santé (DREES) et ministère du Logement (Carte des loyers). Limites communales : IGN, Admin Express.